Obojętnie czy jesteśmy zainteresowane sprzedażą mieszkania: swojego, babci, czy koleżanki, czy chcemy jakieś kupić: dla siebie, dziecka, na wynajem – warto znać kroki, dzięki którym samodzielnie możemy określić jego wartość. A jeśli nie mamy w planach sprzedaży czy zakupu to wiedza taka przyda nam, chociażby do policzenia swojej wartości netto (o czym Ewa pisała w artykule: Jak zapanować nad budżetem?
Jako wyjaśnienie muszę dodać: rady zawarte w poniższym wpisie NIE MAJA WIELE WSPÓLNEGO z tym jak pracują rzeczoznawcy majątkowi w Polsce. Wycena w Polsce podlega regulacjom zapisanym w ustawach i rozporządzeniach i jednym prawnie obowiązującym dokumentem określającym wartość nieruchomości jest operat szacunkowy, do którego sporządzania należy mieć uprawienia nadane przez Ministra Rozwoju i Technologii. Kompetencje i wiedza rzeczoznawcy majątkowego są stale weryfikowane i doskonalone, dlatego jeśli ktoś szuka rzetelnej odpowiedzi na pytanie o wartość nieruchomości – polecam skorzystać z usług osoby, która się tym zajmuje zawodowo. Jednocześnie przez palce należy traktować wszelkie „automaty”, „kalkulatory” albo „wyceny” pośredników (o ile nie mają uprawień rzeczoznawcy).
Jeśli to już jest jasne, to kartka i długopis w dłoń i zaczynamy!
Pierwszy krok – co my tutaj mamy
W pierwszym kroku musimy zebrać dokładne dane o mieszkaniu, którego wartość chcemy policzyć – czyli wszystko, co możemy znaleźć w dokumentach: powierzchnia według aktu notarialnego (lub z rzutu od dewelopera czy spółdzielni), jaki jest układ pomieszczeń, które to piętro, jaka jest ekspozycja względem stron świata, czy jest piwnica lub komórka lokatorska. Jak oceniasz wykończenie w kontekście elementów stałych, co jest na podłogach, ścianach, jaka jest jakość zabudowy meblowej na wymiar, sprzętu AGD. Jeśli wyceny potrzebujesz ze względu na sprzedaż, to zastanów się co chcesz ze sobą zabrać oraz obiektywnie – czy nie przydałoby się chociaż odmalować ścian. Można zamówić profesjonalną usługę homestagingu wraz z sesją zdjęciową, która z pewnością pomoże polepszyć odbiór wizualny mieszkania – pytanie, czy mamy na to czas i środki. Z drugiej strony kupując, też miej na uwadze, że mieszkanie mogło być poddane szybkiemu liftingowi chwilę przed wstawieniem oferty, a to, co widzisz na zdjęciach, niekoniecznie wchodzi w skład transakcji ?.
Zastanów się, jaka jest lokalizacja danego mieszkania i jakie jest najbliższe sąsiedztwo – ile jest metrów do najbliższego przystanku, marketu, szkoły, przedszkola, przychodni, centrum handlowego, parku. Czy w pobliżu jest coś uciążliwego (ruchliwa ulica, plac zabaw, strefa dostaw dyskontu spożywczego). Jaka zabudowa przeważa w pobliżu – niska mieszkaniowa, wysokościowce, biura, a może są to tereny poprzemysłowe. Co widzisz z okna, jaki jest dojazd, gdzie parkujesz samochód, a gdzie parkują Twoi goście.
Pomyśl o budynku – z którego jest roku, w jakiej technologii został wybudowany, jak jest utrzymany, kiedy były ostatnie remonty, wymiany instalacji, naprawy dachu. Ile jest pięter, czy jest winda, na które piętra dojeżdża. Jak dużo jest powierzchni wspólnych – czy jest wózkownia, rowerownia, suszarnia, jak utrzymane są korytarze, czy funkcjonuje lobby? Powierzchnie wspólne bezpośrednio przekładają się na koszty utrzymania nieruchomości w wysokości czynszu.
W zależności od tego, którą stroną transakcji jesteśmy, mamy różny dostęp do informacji, więc nie na wszystkie pytania będziemy znali odpowiedź (i nie na wszystkie odpowiedzi są konieczne). Katalog pytań, które możemy sobie zadać, jest otwarty, bo to preferencje nabywcy mają tutaj ostateczne znaczenie. Inną kwestią jest też to, że dla każdego co innego zawiera opis „idealnej nieruchomości” i bliskość przedszkola czy szkoły jest dla osób bez dzieci zupełnie nieistotny (albo wręcz wpływa negatywnie). Odpowiadając na pytania, powinniśmy na chwilę zapomnieć, że chodzi o „nasze” mieszkanie i postarać się zachować jak najwięcej obiektywizmu.
Krok drugi – do czego to porównywać?
Mając już zebrane dane o nieruchomości, udajemy się z tym na rynek – czyli po prostu na portale ogłoszeniowe. I tu następuje największa różnica między rzeczoznawcami a „zwykłymi” ludźmi. Rzeczoznawcy do wyceny korzystają z faktycznie zawartych transakcji kupna-sprzedaży, poprzez dostęp do bazy Rejestru Cen i Wartości Nieruchomości, czyli danych z aktów notarialnych. I to stanowi ogromną przewagę – bo znają dokładne ceny, za jakie dane nieruchomości zostały sprzedane. Jednak równocześnie pojawia się też spore utrudnienie – przy rozgrzanym rynku, transakcje, na które patrzymy w rejestrze, często nie są tymi najbardziej aktualnymi, bo data zawarcia transakcji, jest sprzed kilku-kilkunastu miesięcy (a cena uzgodniona mogła być jeszcze wcześniej), natomiast wpisana została dopiero teraz. Jest szansa, że już wkrótce sytuacja się zmieni i ulegnie poprawie – jeszcze w sierpniu może zostać podpisana ustawa nadająca specjalne uprawnienia notariuszom, co znacznie poprawiłoby szybkość w aktualizowaniu danych dotyczących rynku.
Jeszcze dodam, że do bazy RCiWN mają też dostęp zwykli obywatele – wystarczy wypełnić i złożyć w odpowiednim wydziale geodezji wniosek, w którym trzeba zawrzeć informacje, jakich danych potrzebujemy oraz uzasadnienie celu, dla którego o nie wnioskujemy. Korzystanie z tej bazy wiąże się oczywiście z opłatą i o ile rzeczoznawcy mają zniżkę (z racji, że jest to czynność zawodowa), tak osoba „z ulicy” płaci od jednej transakcji prawie 7 złotych. Przyznam, że rozmawiając ostatnio z urzędem w jednym z miast wojewódzkich. Pytałam jak często nie-rzeczoznawcy korzystają z rejestru i otrzymałam odpowiedź, że bardzo rzadko. Ale dobrze wiedzieć, że jest taka możliwość. ?
Pozostaje pytanie – jakich ogłoszeń szukać? Na ogół, skupiamy się na lokalizacji, bo to ona najczęściej ma największy wpływ na cenę (co doskonale widać na przykładzie najdroższych nieruchomości w miejscowościach nadmorskich). I tak: możemy szukać po osiedlu, ulicy, dzielnicy – czasami nie ma podanej dokładnej lokalizacji, ale po zdjęciach i np. widoku z okien jesteśmy w stanie stwierdzić, że jest to w zasadzie tuż obok. Często ta sama lokalizacja to podobny typ budynku (np. wielka płyta), lata budowy, czy nawet ten sam układ pomieszczeń. Oczywiście, czasami zdarza się, że nie możemy znaleźć w naszej okolicy żadnego mieszkania na sprzedaż, wtedy „zataczamy” coraz większe kręgi, jeśli chodzi o odległość od naszej lokalizacji, a czasami zaczynamy patrzeć na inne dzielnice – przyjmując za wskaźnik np. odległość od centrum (czyli idziemy np. nie na wschód tylko na południe od centrum, w odległości 10 km).
Jeśli już jesteśmy zlokalizowani, pora spojrzeć na inny istotny czynnik – czyli powierzchnię. Tu zależy nam głównie na określeniu jednostki porównawczej: którą w Polsce jest metr kwadratowy, a w zachodnich krajach często pokój. Część osób również szuka nieruchomości po „pokojach”, jednak nie warto traktować tego jako jedyny filtr na stronie z ogłoszeniami – dzięki wysypowi „gotowców inwestycyjnych” gdzie na 56 m² mieści się 8 pokojów trzeba bardzo uważać. ? Najłatwiej operować rozsądnym przedziałem, czyli traktować mieszkania tak, jak robią to okoliczni deweloperzy, np. do 35 m² są kawalerki, 35-60 m² – dwupokojowe, a od 60 m² zaczynają się mieszkania trzypokojowe. To oczywiście się zmienia, i zależy od standardów w okolicy, tym bardziej że trend jaki obserwujemy od dłuższego czasu to „ograniczanie” mieszkań do coraz mniejszej powierzchni (o czym pisałam tu https://girlsmoneyclub.pl/ostre-hamowanie-czy-chwilowa-zadyszka-krotki-przeglad-rynku-mieszkaniowego-w-polsce/). Od około 85 m² są już mieszkania czteropokojowe (albo trzy dające się przerobić na cztery), a od 100 m² zaczyna się segment mieszkań premium (kiedyś bym napisała „apartamentów”, ale obecnie i kawalerka bywa według sprzedającego apartamentem?).
Krok trzeci – jak porównywać?
Jeśli uda nam się znaleźć mieszkania podobne do naszego, pod kątem lokalizacji i powierzchni, to już połowa roboty za nami. Teraz czas na konkrety, czyli korekty. Potrzebna będzie kartka i wybrane przez nas nieruchomości – minimalnie trzy, ale zasada jest taka ze im są bardziej podobne tym może być ich mniej (trzy), a im bardziej się różnią od naszej, tym powinno być ich więcej (sześć lub siedem).
Czas na analizę ceny podanej w ogłoszeniu – która jest ceną ofertową i tak naprawdę zaproszeniem do negocjacji. Jeśli widać datę, kiedy ogłoszenie zostało wrzucone na stronę, ile razy było odświeżane i kiedy ostatnio, możemy sprawdzić, jak długo dane mieszkanie jest eksponowane na rynku – a skoro jest eksponowane i nadal jest dostępne to znaczy ze cena jest za wysoka (albo coś innego jest z nim nie tak). Pomijam tutaj problem ogłoszeń, które wiszą, mimo że nie są aktualne albo ogłoszeń mieszkań, które nie istnieją lub nigdy nie będę na sprzedaż (z tego miejsca nie pozdrawiam flipperów ?).
Cena ofertowa podlega negocjacji, przy czym im dłużej mieszkanie jest dostępne do sprzedaży, tym powinna być większa elastyczność sprzedającego. Oczywiście nie ma reguły i niektóre z ofert nie podlegają żadnej negocjacji (dlatego są tak długo na rynku), a niektóre z ofert, mimo że są świeże, znikają błyskawicznie, jeśli tylko pojawi się klient gotówkowy. Obecnie rynek jest jeszcze mocno rozbuchany, ceny mieszkań są nadal wysokie, ale z uwagi na zmiany w udzielaniu kredytów, cześć sprzedających nie ma co liczyć na szybkie transakcje. Jeszcze kilka lat temu przyjmowało się, że cena sprzedaży może być 10% niższa od tej z ogłoszenia – obecnie, w zależności od mieszkania, cenę z ogłoszenia należy skorygować o około 5-6% w dół.
Kiedy już mamy mieszkania ze skorygowanymi cenami, musimy je dokładnie opisać w ten sam sposób, w który opisywaliśmy swoje – tylko tym razem punktem odniesienia jest „wyceniane” przez nas mieszkanie. W tabeli zapisujemy np. w nagłówkach w poziomie cechy (lokalizacja, powierzchnia, piętro, etc.), a w nagłówkach w pionie nieruchomości z ofert (Oferta 1, Oferta 2). W powstałej matrycy, każdej z oferowanych nieruchomości dajemy (+) jeśli jest lepsza od naszej, (-) jeśli jest gorsza od naszej i (=) jeśli jest taka sama np. dla lokalizacji tym samym jest położenie w tym samym bądź sąsiednim budynku. Przechodzimy tak cecha po cesze, i określamy czy jesteśmy na plus czy na minus jeśli chodzi o liczbę pokoi, piętro, czy jest balkon, jak jest wyposażone mieszkanie (przy czym bardziej chodzi tu o elementy stale jak np. klimatyzacja, dębowy parkiet, a nie ładny stół w salonie). W ten sposób możemy sprawdzić które oferty mają najwięcej (=) co oznacza, że są najbardziej podobne do nieruchomości wycenianej. W idealnym świecie, jeśli znaleźlibyśmy trzy nieruchomości, które w każdej z cech są takie same jak „nasza” to wystarczyłoby policzyć średnia arytmetyczną skorygowanej ceny za m² i voilà – mamy naszą wartość.
Jako że nie żyjemy w idealnym świecie to mamy nieruchomości, które są lepsze i gorsze. Mając w bazie do porównań nieruchomość, która we wszystkich parametrach ma „minusy” (czyli jest od naszej gorsza) oraz taką, która ma „plusy” (czyli jest lepsza) mamy podaną dolną i górną granicę, jeśli chodzi o jednostkową wartość za m², co jest wskazówką, w jakim obszarze cen możemy się poruszać. Jednak najczęściej mamy do czynienia z mixem – trochę plusów, trochę minusów.
Jeśli już znamy skorygowaną cenę za m², widzimy na kartce plusy i minusy (możemy robić np. dwa plusy/minusy, jeśli dane mieszkanie jest w czymś dużo lepsze/gorsze) i zastanowiliśmy się, co jest najważniejsze dla potencjalnego kupującego, mamy podstawę, żeby dokonywać korekty ceny w dół lub w górę. O ile? O tyle ile wygląda nam na rozsądne. Rzeczoznawcy majątkowi, wyznaczają odpowiednie wagi cech z analizowanego rynku transakcji, w zależności od nieruchomości przyjętych do analizy porównawczej. Nie ma wiec uniwersalnego przepisu na to, jak duży wpływ cech powinien być brany przy porównywaniu, jest to zależne od rynku, jakim dysponujemy do porównań i od preferencji nabywców. My mając na podstawie ogłoszeń mieszkanie, które jest we wszystkim lepsze od naszego i mieszkanie, które jest we wszystkim gorsze – wiemy, że nasza cena będzie gdzieś pomiędzy, możemy ja więc ustawić w hipotetycznej połowie przedziału. I teraz patrząc na to, czy przeważają plus, czy minusy idziemy bardziej w górę lub w dół z ceną. Jeśli porównywalna nieruchomość ma lepszą lokalizację, ale położona jest na parterze i ma cały zniszczony parkiet – to już nasza decyzja czy lokalizacja jest na tyle lepsza, że jest w stanie zrekompensować inne wady.
Kierując się tymi krokami, jesteśmy w stanie oszacować jaka mniej więcej powinna być cena za 1 m² mieszkania. Jeśli określaliśmy wartość, „dla siebie” to uzyskaną kwotę mnożymy przez m² i zapisujemy razem z datą. Możemy do niej kiedyś wrócić i porównać, jak się zmieniła na przestrzeni czasu. Jeśli z kolei planujemy wystawić naszą nieruchomość to podaną wartość należy podwyższyć o kilka procent (lub nie korygować cen z ogłoszeń). Jeśli naszym celem było zweryfikowanie ceny z ogłoszenia, którym jesteśmy zainteresowani jako nabywcy, musimy pamiętać, że możemy nie dysponować pełnymi danymi dotyczącymi danej nieruchomości.
Podsumowanie
Powyższe kalkulacje obarczone są ryzykiem błędu – mogliśmy wziąć do porównania nieodpowiednią nieruchomość ze względu na jej cechy (np. pod kątem lokalizacji), jej cenę (np. nie wiemy, czy jest położna na gruntach nieuregulowanych lub, czy sprzedającemu się spieszy ze zbyciem, dlatego świadomie wystawia swoje mieszkanie po cenie niższej niż rynkowa), nie mamy pełnej informacji (na nieruchomości może być np. ustanowiona służebność osobista), lub przyjmujemy za dużą/za małą korektę względem podanej ceny.
Przedstawione powyżej kroki są rodzajem wskazówek, dla osób, które są zainteresowane nieruchomościami, trochę „czują” rynek i chcą wiedzieć więcej, jak odczytywać ceny w ogłoszeniach. Jednak bazowanie na ofertach w żadnym wypadku nie zastąpi wyceny sporządzonej w operacie szacunkowym i na określony cel, przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego.
