Jak wygląda obecna sytuacja na rynku mieszkaniowym? Kiedy jest dobry moment, żeby kupować mieszkanie – a kiedy powstaje ryzyko (lub szansa), że ceny nieruchomości spadną? Odpowiedzi na te pytania znajdziesz w dzisiejszym artykule.

Nic tak mocno nie grzeje ostatnich tygodni w branży nieruchomości, jak rynek mieszkaniowy – z jednej strony mocno rozbuchany najem i oferty, które znikają w kilka minut (bez oglądania mieszkania!), a z drugiej wysokie stopy procentowe, zmiany legislacyjne, wzrost kosztów w budownictwie i inne czynniki przekładające się na rynek kupna/sprzedaży nieruchomości. Oliwy do ognia tradycyjnie dolewa rząd, proponując nowe rozwiązania, mające ułatwić nabywcom zakup własnego M.

W tak dynamicznie zmieniającym się otoczeniu zadajemy sobie pytanie – co dalej? Osoby, które kupiły mieszkanie kilka lat temu, z satysfakcją mówią, że tanio to już było. Osoby, które chciały kupić, ale zakup ciągle odkładały, twierdzą, że ta bańka zaraz pęknie i znowu będzie tanio. Część ekspertów się z tym zgadza, część twierdzi, że żadnej bańki na rynku nie ma… Nie do końca wiadomo kogo słuchać, bo dochodzą do nas całkiem sprzeczne komunikaty. A skoro w Polsce na rynku mieszkaniowym zna się prawie każdy, to i ja dorzucę swoje trzy grosze.

Co jest charakterystyczne dla polskiego rynku mieszkaniowego?

W Polsce od wielu lat zmagamy się z brakiem mieszkań w stosunku do liczby gospodarstw domowych. Na koniec 2021 roku szacowane były niedobór na poziomie 1,5 mln mieszkań – obecnie, ze względu na napływ uchodźców z Ukrainy, braki te mogą wynosić nawet 2-3 mln. Jednak podaż jest mocno ograniczona – wysokie ceny gruntów, trudność z ich pozyskaniem, problemy administracyjne (tereny poprzemysłowe, ochrona konserwatora, brak planów miejscowych), braki w pracownikach, drożejące materiały, robocizna, energia, zmiany legislacyjne, czyli nowa ustawa deweloperska, rekomendacja F, oraz oczywiście wyższe stopy procentowe – to wszystko hamuje rozwój budownictwa, a kolejne pomysły rządzących nie stanowią skutecznego rozwiązania. Co więcej, na rynku obecni są nie tylko kupujący, chcący zaspokoić własne potrzeby mieszkaniowe, ale i inwestorzy, zarówno ci indywidualni, którzy szukając bezpiecznego (i antyinflacyjnego) zabezpieczenia kapitału, jak i instytucjonalni, dla których zakupów pakietów mieszkań jest „chlebem powszednim”.

Czym w ogóle jest wartość nieruchomości?

Pytanie trochę oczywiste, a trochę filozoficzne ?. Wartość to co innego niż cena, chociaż często używane są zamiennie. Podstawowa różnica jest taka, że cena jest transakcyjnym potwierdzeniem wartości, z kolei wartość, tworzy się w umysłach osób, które są uczestnikami rynku. Brzmi skomplikowanie, ale prosty przykład wszystko wyjaśni – mam mieszkanie, kupione 5 lat temu. Jego cechy fizyczne nie uległy zmianie – nie było remontu, w pobliżu nie powstał nagle park, stacja metra czy nowa szkoła, metraż również nie uległ zmianie. A jednak, jego wartość przez te 5 lat niewątpliwie wzrosła, chociaż nie stoją za tym żadne „rzeczywiste” zmiany samego przedmiotu. To, co się zmieniło to zewnętrzne czynniki, które wpływają na wartość, chociaż właściwości samej nieruchomości pozostały stałe. Wartość wzrosła, a jeśli dojdzie do transakcji po tej wyżej wartości, to znajdzie to swoje potwierdzenie w cenie.

Skoro już wiemy, że czym jest wartość, to co jeszcze ma znaczenie? Jak zwykle w ekonomii bywa, kluczowe jest, gdzie w cyklu koniunkturalnym właśnie się znajdujemy.

Kitchin, Juglar, Kuźniec i Kondratiew – czyli życie kołem się toczy (a raczej cyklem)

Literatura dotycząca nieruchomości pokrywa się z podejściem ekonomicznym i wyróżnia cztery główne rodzaje cykli – Kitchina, Juglara, Kuźnieca i Kondratiewa (od nazwisk ich twórców). Pierwszy jest cyklem najkrótszym (trwa ok 3-4 lata), związanym z popytem i podażą. Drugi dotyczy najczęściej średniego okresu (8-10 lat), i związany jest z wydatkami inwestycyjnymi, często nazywany cyklem koniunkturalnym. Trzeci wymieniony, również jest cyklem średniokresowym – trwa 15-20 lat, i związany jest z długimi, spekulacyjnymi okresami wysokiej koniunktury. Czwarty cykl jest czasowo najdłuższy (trwa nawet 50-60 lat) i skutkuje przełomem technologicznym.

„Na papierze” cykl zaczyna się w punkcie, w którym byliśmy przed chwilą – wzrostu spowodowanego niskimi stopami procentowymi. Poprawia się dostęp do kapitału, przybywa inwestycji, następuje wzrost koniunktury w gospodarce. Co za tym idzie, spada bezrobocie, rośnie siła nabywcza konsumentów, rośnie popyt na dobra i usługi, wzrasta zapotrzebowanie ze strony użytkowników na powierzchnię biurową, magazynową, rekreacyjną i przemysłową. Maleją pustostany, rosną czynsze, zwiększa się optymizm inwestorów. Niskie stopy procentowe, malejące ryzyko osiągania dochodów z nieruchomości i spodziewany wzrost tychże dochodów powodują, że stopy zwrotu maleją i rośnie wartość nieruchomości.

Jeśli znamy krzywą cyklu dla rynku kapitałowego (a kursantki Doroty na pewno znają ?), to krzywa cyklu na rynku nieruchomości jest podobna, tylko przesunięta nieco bardziej w prawo i z mocniejszymi wychyleniami w górę i w dół. Oznacza to tyle, że rynek nieruchomości jest opóźniony w stosunku do zmian na rynku kapitałowym, i kiedy gospodarka już powoli wkracza w fazę recesji, ceny na rynku nieruchomości nadal puchną, by za jakiś czas, opaść głębiej niż wskazuje koniunktura.

Zdaniem większości przed nami spowolnienie a co za tym idzie, możemy oczekiwać, że rynek nieruchomości też na to zareaguje, oczywiście z typowym dla siebie opóźnieniem i pogłębieniem.

Bańka czy nie bańka?

Najczęściej zadawane przez kupujących pytanie ostatnich lat to czy, aktualny wzrost cen to kwestia bańki czy też nie. Jeśli chcemy dowodów w postaci analiz opartych na danych, to podstawową metodą jest sprawdzenie relacji ceny do czynszów – jeśli bieżące ceny rynkowe są wyższe niż wartości czynszowe to mamy do czynienia z bańką (inaczej mówiąc, możemy drogo kupić, ale nie jesteśmy w stanie tak drogo wynająć). Obecna sytuacja jest mocno zaburzona ze względu na popyt generowany przez uchodźców z Ukrainy, jednak ceny najmu już wcześniej zdawały się osiągnąć swoje maksimum.

W takim razie kolejne pytanie brzmi: Kiedy spadki? To, co nas czeka w niedługim czasie to korekta rynku. Ceny mieszkań zaczną spadać – szczególnie tych, których wartość była do tej pory zawyżona. Część sprzedających będzie musiało zrewidować swoje oczekiwania, przy czym spadki najmocniej dotkną rynku wtórnego, który jest mniej wrażliwy na rosnące ceny gruntów, materiałów itp. Najmocniej spadną ceny dużych mieszkań, dla których wzięcie kredytu hipotecznego stało się praktycznie niemożliwe przez drastycznie zaostrzone warunki ich udzielania.

Czy wrócimy do poziomu cen, z powiedzmy, 2014 roku? Niestety nie. Tu potrzebne jest przypomnienie wykresu krzywej cyklu – idziemy w dół, ale dół ten nie powinien być tak nisko, jak poprzedni, bo cała gospodarka jest w już zupełnie innym miejscu. Dobrym punktem odniesienia dla cen mieszkań jest pensja minimalna – skoro wzrosła (a rząd zapowiedział kolejne podwyżki w styczniu i w lipcu 2023) to w teorii więcej ludzi stać na kredyt, na wkład minimalny i na mieszkanie. Dodatkowo, nieruchomość sama w sobie zawiera bardzo ważną cechę, o której w warunkach niskiej inflacji nieco zapomniano, ale ostatnio jest co, raz bardziej aktualna.

Antyinflacyjność i substytucyjność nieruchomości

Nieruchomości są dobrą ochroną kapitału w sytuacji inflacji, dlatego, że ich wartość rośnie wraz z oczekiwaniami. I chociaż nadal zdarzają się ceny okazyjne, czyli niższe niż rynkowe, ciężko nie zauważyć, że mając do wyboru „trzymać” lub „sprzedać”, większość osób wybiera „trzymać” licząc na odbicie, które nastąpi w swoim czasie.

Inną ciekawą cechą rynku nieruchomości jest jego niewielka substytucyjność – w ekonomii tłumaczona jako możliwość zastąpienia jednego dobra innym. Co może zastąpić nieruchomość? Niestety, ale tylko inna nieruchomość (pomijając ekstremalne przypadki ?). To jakie niska substytucyjność ma przełożenie na rynek, znalazło swoje odbicie w metrażu: wzrastające ceny mieszkań, spowodowały wzrost popytu, na coraz mniejsze mieszkania – bo mniejszy metraż okazał się bardziej dostępny cenowo.

To kupić czy nie?

Faktem jest, że ceny mieszkań w Polsce są średnio o około 17% wyższe niż przed rokiem. Chociaż deweloperzy zapewniają, że nie przewidują obniżek cen, presja na nich na pewno będzie ogromna, a to co się dzieje na rynku pierwotnym „ciągnie” rynek wtórny. Osoby stojące przed wyborem: drogi najem a drogi kredyt, powinny szukać okazji cenowych, które z czasem będą pojawiać się coraz częściej, szczególnie w kontekście dużych mieszkań na rynku wtórnym. O ile warunki uzyskania kredytu ze względu na ograniczenia w obliczaniu zdolności kredytowej oraz wysokie stopy procentowe zmieniły się na niekorzyść, to warto pamiętać, że stanowią one bufor bezpieczeństwa – a biorąc kredyt na górce, możemy się spodziewać, że w dłuższym okresie raty zmaleją, a obciążenie kredytem ulegnie zmniejszeniu. By po kolejnym cyklu znowu „zaskoczyć” wysokimi stopami, jak to w kole historii bywa ?