Mimo że nieruchomości stanowią „bezpieczny” rodzaj inwestycji, to nie każda nieruchomość w przyszłości zyska na wartości i nie każda oferowana działka jest warta ceny, za którą ktoś próbuje ją sprzedać. O tym, na co zwracać szczególną uwagę, oceniając potencjalne nieruchomości pod względem atrakcyjności inwestycyjnej, opowiem w poniższym tekście.
To pierwszy post z nowego cyklu o nieruchomościach. Odpowiem w nim na pytanie, które w ostatnich tygodniach pojawia się szczególnie często: czy warto kupować teraz ziemię? I chociaż moja odpowiedź pozostaje niezmiennie „to zależy”, postaram się ją trochę rozwinąć.
Zanim przejdziemy dalej, krótka definicja.
W tym tekście dla uproszczenia ziemia = działka = nieruchomość. W rozumieniu prawnym mam na myśli cały czas to samo, czyli nieruchomość gruntową niezabudowaną będącą przedmiotem prawa własności.
Kupno ziemi – pierwsze kroki
Wyobraźmy sobie potencjalnego inwestora — czyli Ciebie. Masz gotówkę, którą chciałabyś bezpiecznie ulokować: tak, aby mimo inflacji nie traciła dalej na wartości, a może nawet zyskała. Równocześnie masz już własne mieszkanie, spłacony za nie kredyt, poduszkę finansową, a swoje wolne środki chcesz przeznaczyć na zakup ziemi, licząc, że w dłuższej perspektywie czasu przyniesie Ci to korzyść finansową. Szukasz nieruchomości inwestycyjnie, jednak w głowie masz określone kryterium – ma ona pozwolić na budowę domu jednorodzinnego.
Rozważasz różne opcje: może będziesz chciała w ciągu kilku lat wybudować dom pod miastem, może sprzedasz tę działkę z zyskiem, a może przekażesz ją swoim dzieciom. Zakup niezabudowanej nieruchomości gruntowej jest o tyle bezproblemowy, że – jak mawia moja babcia – „ziemia jeść nie woła”. Podejmujesz decyzję o zakupie, więc… zaczynamy poszukiwania!
Pierwszym i najbardziej naturalnym krokiem jest wpisanie w wyszukiwarkę: „działka na sprzedaż”, a następnie nazwę miejscowości. Zachęcam do szukania w okolicy, którą się już dobrze zna, ponieważ łatwiej określić, co jest atrakcyjne, a co mniej. Szukanie nieruchomości po drugiej stronie Polski jest oczywiście możliwe, jednak kosztuje znacznie więcej czasu i środków (chociażby po to, żeby tam pojechać i zobaczyć).
Jeśli jesteś w stanie określić GDZIE szukać, to w zasadzie masz już klucz do dobrze ulokowanych pieniędzy — nie ma bowiem nic innego, co miałoby tak duży wpływ na wartość nieruchomości, a przy tym pozostawałoby niezmienne w czasie, jak właśnie fizyczne położenie nieruchomości.
Lokalizacja to nie wszystko
Po wstępnym przejrzeniu kilkunastu ogłoszeń czas na konkrety i zawężenie wyboru do najciekawszych propozycji. A co jest najbardziej pomocne w znalezieniu najlepszej nieruchomości do zainwestowania?
Stworzenie TABELI. Naprawdę, nie żartuję ?.
W nagłówkach tabeli należy umieścić adresy poszczególnych nieruchomości (i od razu link do ogłoszenia, żeby szybciej je znaleźć) a w poziomych wierszach to, co najlepiej charakteryzuje daną nieruchomość – czyli cechy, które najmocniej wpływają na jej wartość. Do najpopularniejszych i najważniejszych, oprócz wspomnianej już lokalizacji, należą: otoczenie, dojazd, uzbrojenie, zagospodarowanie, sytuacja planistyczna, wielkość, kształt, ograniczenia, usytuowanie względem stron świata itp. Każda z tych cech musi być dobrze opisana, a najłatwiej to zrobić odpowiadając sobie na pytania:
- Otoczenie/Sąsiedztwo — jakie jest otoczenie nieruchomości? Czy otoczenie jest zabudowane, jeśli tak to czym? Czy jest coś uciążliwego w sąsiedztwie np. ruchliwa droga, zakład przemysłowy, ferma kur? Jaka jest odległość do najbliższego sklepu, szkoły, przychodni, dużego miasta? Czy jest coś dodatkowo korzystnego w otoczeniu – np. las?
- Komunikacja/Dojazd – czy dojazd odbywa się drogą utwardzoną? Czy nieruchomość ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej/utwardzanej/odśnieżanej? Czy dojazd odbywa się przez inną działkę np. dzięki służebności? Czy żeby dojechać do nieruchomości trzeba np. pokonać ostre wzniesienie, które może być poważnym utrudnieniem, kiedy jest oblodzone?
- Uzbrojenie – czy działka jest uzbrojona? Czy w pobliżu inne działki są zabudowane (a więc uzbrojone)?
- Jaka jest wielkość, kształt działki?
- Czy na działce występują jakieś ograniczenia w zabudowie – jest zadrzewiona albo zabudowana budynkami do wyburzenia? Jaki jest poziom wód gruntowych?
- Sytuacja planistyczna – czy dla nieruchomości został uchwalony Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego? Czy zostało wydane pozwolenie na budowę albo warunki zabudowy? Jeśli jest plan, to co jest w nim zapisane – jaka jest maksymalna powierzchnia zabudowy (czyli jaką część działki może zająć budynek), czy są specjalne wymagania odnośnie do dachu (np. tylko dachy płaskie są akceptowalne). Tu najbardziej przydatne jest albo skorzystanie z lokalnego geoportalu, czyli systemu online map przygotowanych dla poszczególnych gmin; albo tradycyjne rozwiązanie, czyli zadzwonienie do gminy bądź starostwa powiatowego z pytaniem o zagospodarowanie dla konkretnego adresu (a najlepiej podać przez telefon numer działki i obręb).
Mam tabelę i co dalej? Mając zwięźle scharakteryzowane poszczególne działki, można zhierarchizować je od tej, która (na papierze) wypada najlepiej, do tej która najsłabiej.
W terenie
Kolejnym krokiem przed dokonaniem zakupu jest jeżdżenie i oglądanie każdej z wybranych działek. Dodatkowo, warto jadąc przez okolicę dobrze się rozglądać bo zdarza się, że w drodze do punktu docelowego, można zobaczyć tabliczkę „Sprzedam” i przypadkiem trafić na dużo ciekawszą inwestycję ?. Trzeba patrzeć nie tylko szeroko, ale i wysoko – może się okazać, że bezpośrednio nad interesującym nas terenem przebiegają np. linie wysokiego napięcia, co znacznie obniża wartość lub nawet dyskwalifikuje daną działkę.
Pomocną czynnością jest przejście się po okolicy i rozmowa z napotkanymi mieszkańcami. Dopiero tu otwiera się całkiem nowe pole do zbierania informacji! Można się dowiedzieć, że „na to pole to, co trochę ktoś przychodzi i ogląda i nikt nie kupuje” (ważna informacja przy negocjacji ceny), albo, że jest tutaj podmokły teren. Oczywiście, każda informacja dotycząca stanu działki powinna jeszcze zostać dodatkowo zweryfikowana – np. w urzędzie gminy bądź starostwie powiatowym. Tak czy inaczej, łatwiej jest spytać już o coś konkretnego niż samemu wymyślić listę potencjalnych pytań.
Dzwoniąc do urzędu w sprawie zagospodarowania, warto też zapytać o dalsze plany gminy – może ma powstać jakaś nowa droga albo duża inwestycja? Ja bym skorzystała również z wyszukiwarki i popularnych fraz, łącząc nazwę miejscowości z hasłami „nowa droga”, „nowa inwestycja”, „inwestor”, „budowa”, „rozwój” itp.
Na co jeszcze zwrócić uwagę? Oczywiście na stan prawny, czyli wszystko to, co jest opisane w księdze wieczystej, do której każdy ma bezpłatny dostęp – wystarczy znać jej numer. W szczególności warto zwrócić uwagę na opisane służebności, które zignorowane mogą mocno ograniczać korzystanie z nieruchomości, co bezpośrednio obniża jej wartość.
Warto czy nie warto?
Jak mawiają, jeśli o nieruchomościach rozmawia się nawet w kolejce do piekarni, to najlepszy moment na zakup już dawno minął…? Ale okazje zawsze mogą się trafić – a poza tym, przecież ziemia jeść nie woła, prawda?
Co najwyżej co roku „woła” odpowiedni samorząd gminy o podatek od nieruchomości.?
